وام مسکن

به نظر کارشناسان املاک بازتاب هنگام گرفتن وام مسکن در ایران برای خرید خانه، مهم است که خطرات آن را بدانید. عدم پرداخت وام مسکن می تواند به معنای آسیب رساندن به امتیاز اعتباری شما و بازپس گیری خانه شما باشد، بنابراین تعیین اینکه آیا می توانید از نظر مالی به آن رسیدگی کنید یا در صورت فروش هزینه های خود را جبران کنید، بسیار مهم است.

در املاک و مستغلات ایران ، معیارهای مختلفی وجود دارد که هم خریداران و هم وام دهندگان می توانند برای تعیین ایمن یا مخاطره آمیز بودن وام مسکن از آنها استفاده کنند، و یکی از آنها نسبت وام به ارزش (LTV) است که مبلغ وام مسکن را با ارزش تخمینی مقایسه می کند. از ملک.

در حالی که LTV برای شما به عنوان یک خریدار خانه خوب است که خودتان محاسبه کنید – به خصوص اگر قصد دارید وام خانه خود را مجدداً تامین مالی کنید – همچنین ابزاری در فرآیند پذیره نویسی وام مسکن است که به تعیین واجد شرایط بودن وام رهنی و میزان ریسک کمک می کند. وام شما خواهد بود. اگر یک وام نزدیک به کل ارزش ارزیابی شده ملک را پوشش دهد (به این معنی که LTV بالاتری دارد)، ممکن است احتمال نکول آن بیشتر باشد – یعنی وام گیرنده نمی تواند برای جبران هزینه ها پرداخت کند یا بفروشد. .

چگونه LTV بر نرخ وام مسکن تأثیر می گذارد

برای وام دهندگان، LTV نشان می دهد که ارائه وام مسکن به وام گیرندگان خاص چقدر می تواند خطرناک باشد. دلیل آن این است که LTV بالاتر نشان دهنده ارزش حقوق صاحبان خانه کمتر است، یا دلتای باریکی بین آنچه در وام مسکن خود بدهکار هستید و ارزش فعلی ارزیابی شده خانه شما. اگر قرار بود خانه‌تان را بفروشید، باز هم بدهی زیادی به وام مسکن خود دارید که نمی‌توانید هزینه‌هایتان را پوشش دهید.

برای نسبت های LTV در 80٪ یا کمتر، وام دهندگان معمولاً وام مسکن را با کمترین نرخ بهره ممکن به شما پیشنهاد می کنند. برای نسبت های LTV بالای 80 درصد ممکن است به شما نرخ بهره بالاتری پیشنهاد شود و ممکن است از شما خواسته شود که بیمه وام مسکن اضافی بگیرید. مجدداً، LTV یادآوری خوبی است برای اینکه چرا برای ارائه پیش پرداخت بالاتر سودمند است: پیش پرداخت بالاتر به معنای وام مسکن کمتر است.

وام مسکن با الزامات نسبت LTV

وام دهندگان دولتی مانند Fannie Mae و Freddie Mac به خریداران خانه های کم درآمد در تهران اجازه می دهند تا LTV تا 97٪ با بیمه وام مسکن داشته باشند. هنگامی که LTV شما به 80٪ رسید – که با پرداخت وام خود و افزایش ارزش خانه به آن می رسد – دیگر نیازی به پرداخت بیمه وام مسکن نخواهید داشت.

وام های اداره مسکن فدرال (FHA) در ایران نسبت LTV تقریباً یکسان (96.5٪) را امکان پذیر می کند، اما نیاز به بیمه وام مسکن دارد، حتی اگر LTV شما به نرخ قابل قبولی کاهش یابد. وام های VA (وزارت امور کهنه سربازان) و USDA (وزارت کشاورزی) که برای افرادی که در ارتش خدمت کرده اند یا در مناطق دورافتاده زندگی می کنند، در دسترس هستند، نسبت LTV را تا 100٪ مجاز می دانند، به این معنی که وام گیرنده چیزی را کم نمی کند و وام برابر دریافت می کند. به ارزش ملک

خانه های اولیه در مقابل املاک سرمایه گذاری

رفتار وام دهندگان با املاک سرمایه گذاری متفاوت از سکونتگاه های اولیه است. در نتیجه، وام دهندگان معمولاً حداکثر LTV کمتری برای وام مسکن برای پوشش املاک سرمایه گذاری دارند.

همچنین بانک‌ها معمولاً اجازه نمی‌دهند که هدایای نقدی پیش‌پرداخت ملک سرمایه‌گذاری را پوشش دهد، و همچنین برای خریدارانی که برای اولین بار در تهران خانه خریداری می‌کنند استثنا قائل نمی‌شوند. چرا؟ اگر قصد خرید یک اقامتگاه اولیه را دارید، این یک ضرورت است، زیرا در آنجا زندگی خواهید کرد. اگر در حال خرید ملک اجاره ای هستید، از آنجایی که برای کسب درآمد در ملکی سرمایه گذاری می کنید، باید کمی ریسک کنید.

بیمه رهن چیست؟

بیمه خصوصی وام مسکن یا PMI، چیزی است که اکثر بانک ها زمانی که LTV شما بالاتر از 80 درصد است به آن نیاز دارند. این می تواند 5/5 تا 1 درصد به هزینه های سالانه وام مسکن شما اضافه کند و از وام دهنده در برابر نکول محافظت کند. اگر نیاز به دریافت PMI دارید، می توانید انتخاب کنید که آن را به صورت یکجا به هزینه های بسته شدن خود اضافه کنید یا به وام مسکن خود اضافه کنید.

در بیشتر موارد، به جز وام های FDHA، زمانی که موجودی وام مسکن شما کاهش می یابد و LTV شما به 80% می رسد و ثابت می کند که پرداخت های وام مسکن خود را ادامه داده اید، مجبور نخواهید بود به پرداخت PMI ادامه دهید.