تاثیر وام مسکن بر بازار املاک و مستغلات

در 4 ژوئن 2020، شرکت وام مسکن و مسکن ایران (CMHC) تغییراتی را در قوانین واجد شرایط بودن بیمه وام مسکن اعلام کرد، در آخرین پاسخ آژانس به همه گیری COVID-19، تعویق وام مسکن، و آنچه به نظر آنها خطر افزایش پرداخت وام مسکن را افزایش می دهد. قوانین جدید در ایران میزان بدهی متقاضی وام مسکن بیمه شده را کاهش می دهد، امتیاز اعتباری بالاتری را برای واجد شرایط بودن برای بیمه CMHC تعیین می کند و خریدار خانه را در تهران ملزم می کند که از وجوه خود و نه قرض گرفته شده برای پیش پرداخت خود استفاده کند.

در اینجا چند نکته کلیدی وجود دارد که توسط کارشناسان املاک بازتاب آورده است که باید در مورد تغییرات CMHC و نحوه واکنش صنعت بدانید: اگر مبلغی معادل کمتر از 20 درصد از قیمت خرید خانه دارید، موظف به دریافت بیمه رهن پیش فرض هستید. این حق بیمه در پرداخت های ماهانه وام مسکن شما گنجانده می شود و تنها مزیت وام دهنده است.

رهنمودهای شرکت وام مسکن و مسکن ایران

 CMHC  اعلام کرده است که تغییراتی در حداقل امتیاز اعتبار مورد نیاز، نحوه محاسبه وجوه پیش پرداخت و نسبت های خدمات بدهی ایجاد خواهد کرد. برای اینکه واجد شرایط دریافت وام مسکن با پیش پرداخت کمتر از 20 درصد (وام مسکن با نسبت بالا) باشید، باید طبق دستورالعمل های بیمه گر نیز واجد شرایط باشید.

پس از 1 ژوئیه، CMHC دستورالعمل‌های خود را تغییر می‌دهد و بنابراین دستورالعمل‌هایی را که یک وام‌گیرنده با نسبت بالا باید رعایت کند تا بتواند وام مسکن را تأیید کند، تغییر می‌دهد:  حداکثر نسبت خدمات بدهی ناخالص (GDS) به 35٪ (از 39٪) کاهش می یابد. نسبت حداکثر خدمات کل بدهی (TDS) به 42٪ (از 44٪) کاهش می یابد. حداقل امتیاز اعتباری مورد نیاز برای واجد شرایط بودن به 680 (از 600) برای حداقل یک وام گیرنده خانگی افزایش می یابد.

بسیاری از منابع غیر سنتی پیش پرداخت که “افزایش بدهی” را دارند ممنوع خواهند شد .با این حال، تایید شده است که وام گیرندگان همچنان می توانند از وام RRSP خود از طریق طرح خریداران خانه، خط اعتباری سهام خانه (HELOC) در یکی از املاک دوم خود، یا HELOC در ملکی که متعلق به آنهاست، استفاده کنند.

این دستورالعمل ها چه تأثیری بر واجد شرایط بودن و مقرون به صرفه بودن دارند؟

به طور کلی، تغییر حداقل امتیاز اعتباری مورد نیاز مستقیماً بر مقرون به صرفه بودن تأثیر نمی گذارد – اما واجد شرایط بودن را برای خریداران دشوارتر می کند. با این حال، نسبت خدمات بدهی ناخالص (GDS) و خدمات کل بدهی (TDS) بر میزان بدهی (وام مسکن) که مجاز به گرفتن آن هستید تأثیر می گذارد.

تعریف GDS: 39٪ GDS (خدمات ناخالص بدهی) به معنای کل پرداخت ماهانه وام مسکن، بخش ماهیانه مالیات بر دارایی، هزینه کارمزد اقشار ماهانه (در صورت وجود) و هزینه گرمایش ماهانه باید کمتر از 39٪ از درآمد ناخالص ماهانه شما باشد.

تعریف TDS: TDS (سرویس کل بدهی) هر چیزی است که تحت GDS به اضافه هر بدهی دیگری (کارت های اعتباری، پرداخت های خودرو، خطوط اعتباری، وام ها و غیره) محاسبه می شود.  این نسبت‌ها برای جلوگیری از استقراض بیش از حد و کاهش بیش از حد خریداران در خرید خانه اعمال می‌شوند.

در نهایت، اگر این مبالغ سخت‌تر شوند، میزان وام مسکن شما را کاهش می‌دهد و در نتیجه قدرت خرید و مقرون به صرفه بودن را کاهش می‌دهد. تغییرات در این مقادیر تقریباً 10 تا 12 درصد باعث کاهش قیمت مناسب برای خریداران می شود

چرا CMHC این تغییرات را ایجاد کرده است؟

اینکه چرا تغییرات ایجاد می‌شوند و اینکه آیا واقعاً تأثیر مثبتی بر افراد می‌گذارد، همیشه یک موضوع بحث‌برانگیز است. بر اساس گزارش CMHC، آنها پیش بینی می کنند قیمت بازار مسکن در سال آینده بین 9 تا 18 درصد کاهش یابد. یکی از دلایلی که آنها انتظار این کاهش ارزش را دارند، به دلیل حجم بالای افرادی است که در حال حاضر پرداخت وام مسکن خود را به دلیل کووید به تعویق می اندازند.

خطر عدم پرداخت وام مسکن

با به تعویق افتادن پرداخت ها، آنها احساس می کنند که خطر عدم پرداخت وام مسکن بیشتر است و اخراج و سایر عوامل ناشی از COVID-19 می تواند به کاهش ارزش در بازار مسکن کمک کند. با این حال، با توجه به اینکه قیمت مسکن به اندازه پیش‌بینی‌شده در طول وضعیت اضطراری (با برخی مناطق حتی افزایش قیمت) لغو نشده است، و نرخ‌های نکول به طور کلی بسیار پایین است… باید تعجب کرد که چرا واقعاً این اتفاق می‌افتد؟

بسیاری از دلالان وام مسکن در تهران که من با آنها صحبت می کنم احساس می کنند که دولت نتوانسته است عرضه مسکن را در بازارهای اصلی در سراسر ایران تحریک کند، زیرا تقاضا همچنان از عرضه پیشی می گیرد. یکی از بهترین راه‌ها برای خنک کردن بازار (حداقل در سال‌های اخیر در ونکوور) درخواست کاهش قیمت مسکن برای ایجاد سفته‌بازی و تضعیف همزمان (و به طور موقت) بخشی از خریداران برای تاخیر در ورود به بازار مسکن در این زمان است.